Vos droits:
Tant qu'un contrat de vente n'est pas signé, vous jouissez pleinement du droit
de tout propriétaire, le "droit à la propriété" (l’article 544 du Code Civil le
définit comme "le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus
absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les
règlements.").
Vos devoirs:
Vous devez être en mesure de fournir les certificats suivants:
· -La surface et la consistance du bien en copropriété;
· -L'absence ou la présence d'amiante dans les matériaux d'isolation
· -L'absence ou la présence de plomb dans les peintures
· -L'absence ou la présence de termites dans les parties boisées de l'immeuble.
Pour obtenir ces documents, vous devrez contacter un expert qui interviendra sur
les lieux de vôtre bien à vendre
Vos droits:
Vous pouvez exiger du propriétaire désirant vendre un bien qu'il vous fournisse
les informations suivantes, suivantes, certificat d'expertise à l'appui:
· -Surface exacte de la maison individuelle
· -Présence d'amiante dans les matériaux d'isolation
· -Présence de plomb dans les peintures, en cas de bien ancien
Vos devoirs:
Lors de toute transaction immobilière, un avant contrat appelé "promesse de
vente" doit être signé. Un tel contrat est un véritable engagement. Vous devrez
verser un acompte, généralement établi à la hauteur de 10% du prix de vente.
Vous disposez tout de même d'un délai de rétractation de 7 jours. Au-delà
duquel, en cas de rétractation, vous perdrez non seulement vôtre acompte, mais
le vendeur pourra engager des poursuites et demander des dommages et interêts.
-Choix du locataire: Vous pouvez exiger de vôtre futur locataire qu'il vous
présente des preuve de solvabilité. Généralement, il s'agit d'un bulletin de
salaire. En règle générale, le loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus
du foyer, afin de vous garantir la capacité de vôtre locataire à vous régler ses
mensualités.
-Demande de garanties: vous êtes en droit de demander au locataire une caution
(généralement correspondant à la valeur de 2 ou 3 mois de loyer), que vous
devrez restituer lors du départ du locataire. Vous pouvez aussi demander un
certificat d'assurance habitation.
-Fixer le loyer: Vous êtes libre d'établir le loyer de vôtre bien en location.
Cependant, si vous avez déjà signé un bail, et souhaitez réévaluer le loyer,
vous ne pourrez le faire qu'à raison d'une fois par an, en respectant l'indice
du coût de la construction (exprimé chaque trimestre) de l'année qui vient de
s'écouler. A la fin du bail, vous pourrez librement réévaluer le loyer, à
condition d'en informer vos locataires 6 mois au préallable.
-Expulsion du locataire: Elle intervient en cas de non respect du bail par le
locataire. Concernant le non paiement du loyer, un commandement à payer doit
être envoyé au locataire par l'intermédiaire d'un huissier de justice (aux frais
du locataire). Ce dernier dispose d'un délai de 2 mois pour se mettre en regle.
Auquel cas, vous pouvez vous retourner vers un juge d'instance des référés, qui
déterminera d'éventuelles saction, pouvant aller jusqu'à l'expulsion.
En qualité d’occupant, vous devez au minimum souscrire une assurance couvrant
votre responsabilité civile, en cas d’incendie, dégâts des eaux ou pour tout
autre dommage causé aux personnes et aux biens par votre faute ou celle des
personnes dont vous répondez : famille, amis, visiteurs, et même vos animaux
domestiques. Le propriétaire est en droit de vous demander un justificatif
d`assurance. Attention, ne pas avoir contracté d`assurance risques locatifs est
un motif de résiliation du bail !
Obligation de payer le loyer et les charges
Loyer et provision pour charges sont payables à la date spécifiée au contrat de
location, en général le premier du mois pour le mois concerné. Tout retard
autorise le propriétaire à vous relancer et le cas échéant à vous délivrer un
commandement par huissier, première étape vers la résiliation de votre bail.
Même si vous avez régularisé dans le délai imparti (deux mois), la délivrance
d’un commandement révèle un manquement aux obligations du bail qui peut être
invoqué par le propriétaire comme un « motif légitime et sérieux » justifiant un
congé en fin de bail…
Autres obligations
Vous avez également l’obligation d`user paisiblement des locaux loués suivant la
destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de les entretenir
convenablement et d’effectuer les réparations vous incombant, de réparer toute
dégradation qui ne résulterait pas de la vétusté, d’un sinistre, d’une malfaçon
de construction, d’un vice caché, cas fortuit ou force majeure…
Vous devez laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d`amélioration des
parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les
travaux nécessaires au maintien en état et à l`entretien normal des locaux loués
; vous n’avez droit à réduction de loyer pour privation de jouissance que s`ils
durent plus de quarante jours, à moins qu’ils n’aient été nécessités par un état
du logement non conforme à la législation lors de votre entrée dans les lieux !
Vous devez aussi souscrire tous contrats d’entretien prescrits par le bail et
justifiés par les impératifs de sécurité, notamment pour une chaudière de
chauffage central au fioul ou au gaz, et procéder annuellement au ramonage des
conduits de cheminée ; le propriétaire est en droit de demander des
justificatifs de la souscription de tels contrats.
Enfin vous ne devez pas transformer les locaux et équipements loués sans
l`accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger
de vous à votre départ leur remise en l`état ou conserver à son bénéfice les
transformations effectuées sans que vous puissiez réclamer une indemnisation des
frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d`exiger à vos frais la
remise immédiate des lieux en l`état lorsque les transformations mettent en
péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement ou de
l’immeuble…
Par contre vous êtes en droit d’effectuer tous aménagements, dès lors que
ceux-ci ne constituent pas « une transformation de la chose louée ».
Bon usage du logement et respect du
voisinage
Vous devez respecter l`usage du logement tel qu`il est défini dans le bail.
Notamment, à moins que le bail ne soit stipulé « mixte habitation et
professionnel », vous ne pouvez y exercer une activité professionnelle ou
commerciale.
En revanche, certaines activités rémunérées comme la garde d`enfant est permise,
à condition qu`elle n`entraîne pas de gêne pour le voisinage.
Il y a toutefois une dérogation : l`exercice d`une activité professionnelle, y
compris commerciale, est autorisé dans une partie d`un local à usage
d`habitation, dès lors que l`activité considérée n`est exercée que par le ou les
occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y
recevoir ni clientèle ni marchandises » (article L631-7-3 du Code de la
construction et de l`habitation). Par ailleurs, il existe aussi la possibilité
de domiciliation administrative pour les activités commerciales nécessitant une
inscription au registre du commerce (sans limite de durée) ou de domiciliation
du siège social pour les activités exercées en société, même personnelle (mais
seulement pendant une durée de cinq ans), sous réserve dans tous les cas d’en
faire la demande au propriétaire (qui ne peut pas refuser…).
Enfin, toute activité privée provoquant des nuisances sonores dans un immeuble
d`habitation peut être sanctionnée. Et pas seulement, comme tout le monde le
croit, qu`à partir de 22 heures. Tout désordre intolérable est condamnable à
n`importe quelle heure de la journée. Si vous faites une soirée qui risque
d`être bruyante, n`oubliez pas d`en avertir vos voisins.
Faut-il faire appel à un agent immobilier
quand on veut vendre un logement ?
Exception faite des grandes villes, notamment de Paris, où les transactions
entre particuliers sont très nombreuses, et de quelques régions où les notaires
jouent un rôle important de négociateur, la majorité des ventes sont réalisées
par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
En effet, même si le recours à un intermédiaire renchérit le coût de la
transaction, l’intervention de l’agent immobilier comporte des avantages
certains. Encore faut-il bien connaître ses droits et devoirs...
Les conditions légales
Pour jouer un rôle d’intermédiaire dans une transaction, l’agent immobilier doit
détenir une carte officielle de “transaction sur immeubles et fonds de
commerces”, délivrée par la Préfecture et renouvelée chaque année.
Sur ses papiers-en-tête, à l’intérieur de l’agence et dans l’éventuelle vitrine,
l’agent immobilier doit mentionner clairement son numéro de carte
professionnelle, le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit
financièrement ainsi que le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul.
Les honoraires
Contrairement aux notaires, dont les émoluments de négociation sont encadrés par
la loi, les honoraires des agents immobiliers sont libres. Ils sont
naturellement fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage la
plupart du temps dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche.
En d’autres termes, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des
honoraires le sera également. Mais plus le prix de vente sera faible, plus le
pourcentage représenté par les honoraires sera important. C’est une question de
logique économique puisque les frais de publicité sont quasiment identiques quel
que soit le prix du bien.
Mais dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours négocier le montant des
honoraires, et cela d’autant plus facilement que le prix du bien est élevé.
Le mandat
Pour confier la vente à un agent immobilier, vous devez au préalable signer un
mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les
éléments du contrat : durée du mandat et conditions de résiliation, prix de
vente du bien, montant des honoraires et désignation de celui qui doit les
payer, etc.
Vous pouvez confier à un agent immobilier plusieurs types de mandats.
Il peut arriver qu’un agent immobilier détienne un mandat à la fois du vendeur
et de l’acheteur. Dans ce cas, il peut percevoir deux commissions, de la part
des deux parties.
Le mandat simple
Vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières et vous réserver
le droit de chercher vous-même un acheteur. Il s’agit alors d’un mandat simple.
L’agent immobilier percevra sa commission si la vente est conclue avec
l’acquéreur qu’il vous a présenté.
Le mandat exclusif
Comme son nom l’indique, le mandat exclusif confie à un seul et unique agent
immobilier le soin de trouver un acquéreur. Vous ne pouvez donc pas trouver un
acheteur par vos propres soins ou conclure la transaction par l’intermédiaire
d’un autre professionnel, quel qu’il soit. Certes, c’est un inconvénient pour
vous dans la mesure où votre marge de manœuvre est limitée. Mais cet
inconvénient doit être nuancé, pour plusieurs raisons...
Vous pouvez d’abord négocier et demander, par exemple, l’autorisation de
conclure la transaction avec un membre de votre famille.
Vous pouvez aussi aller plus loin et négocier un mandat exclusif “simple”. Dans
ce cas, vous n’aurez pas à payer de commission si vous trouvez un acquéreur par
vos propres moyens. Mais vous ne pourrez absolument pas confier l’affaire à un
autre professionnel.
Et surtout, d’une manière générale, l’agent immobilier qui bénéficie d’un mandat
exclusif sera davantage enclin à investir temps et argent pour vous trouver un
acheteur. La plupart du temps, d’ailleurs, l’agent immobilier qui signe un
mandat exclusif s’engage sur un certain nombre d’actions (panneau, petites
annonces, compte rendu de visite, etc.). Ce qui constitue une garantie
d’efficacité pour vous.
Enfin, le mandat exclusif est limité dans le temps.
La durée de validité
Sous peine de nullité, le mandat est obligatoirement limité dans le temps et
doit donc préciser sa durée de validité. S’il est reconduit par accord tacite,
(ce qui est généralement le cas), la durée totale doit également être
mentionnée.
Il faut savoir également que, dans tous les cas, vous pouvez résilier un mandat
exclusif à tout moment, par lettre recommandée avec AR, passé un délai de trois
mois après la signature. La résiliation prendra effet quinze jours après la
réception de votre lettre.
Le paiement de la commission
La loi est catégorique : la commission doit être payée quand la vente est
effectivement conclue (c’est-à-dire à la signature de l’acte authentique) avec
un acquéreur que l’agent mandaté vous a présenté. Un principe, qui dans son
application, soulève parfois quelques problèmes.
Le bon de visite
Premier problème : le fameux “bon de visite”, que l’agent immobilier fait signer
à un acheteur potentiel avant de faire visiter le bien et par lequel ce dernier
s’engage à traiter par son seul intermédiaire. En principe, cette clause n’a pas
de valeur légale si l’agent ne détient pas de mandat exclusif puisque la
transaction peut parfaitement être réalisée par un autre professionnel ou
directement entre particuliers. Dans la pratique, si vous concluez directement
la transaction avec un acheteur qui a signé un bon de visite, l’agent immobilier
peut s’estimer lésé (à juste titre) et pourra exiger des dommages-intérêts de la
part des deux parties. A condition naturellement qu’il prouve que son
intervention a été décisive dans la conclusion de la vente.
Une condition que les tribunaux évaluent assez largement. Exemple récent :
détenteur d’un mandat donné par le vendeur, un agent immobilier fait visiter un
bien à un acquéreur potentiel. Dix-neuf mois plus tard, celui-ci conclut la
transaction directement avec le vendeur, pour un prix nettement inférieur. La
Cour de cassation a considéré que l’agent avait droit à la commission fixée dans
le mandat (arrêt du 14/11/2000).
D’une façon générale, ne traitez pas l’agent immobilier à la légère. Un mandat
est un contrat comme un autre et vous devez respecter vos engagements, sans
chercher à “contourner” un professionnel, qui, la plupart du temps, a consacré
temps et argent pour remplir ses obligations. C’est une question de morale...et
de prudence, puisque vous risquez d’être condamné par la justice.
Quand la vente n’a pas lieu
Autre problème : quand l’acte authentique de vente n’est finalement pas signé.
Cela peut arriver si l’une des conditions suspensives stipulées dans
l’avant-contrat n’est pas réalisée, par exemple si l’acheteur n’obtient pas son
prêt ou son permis de construire. Dans ce cas, l’agent immobilier n’a pas droit
à sa commission.
Il peut arriver aussi qu’une condition suspensive ne se réalise pas, par la
faute volontaire de l’acquéreur potentiel (qui, par exemple, n’a pas déposé de
demande de prêt)... Dans ce cas, la vente n’est pas conclue et l’agent ne peut
réclamer d’honoraires. Mais l’acheteur indélicat peut se voir condamner à verser
des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l’intermédiaire qui s’est vu
privé de commission.
Autre hypothèse : l’acheteur et le vendeur renoncent finalement d’un commun
accord à signer l’acte authentique. Ce qui, naturellement, pénalise l’agent
immobilier qui a effectué toutes les démarches préalables (recherche de
l’acquéreur, etc.). Dès lors que la vente n’est pas légalement conclue, ce
dernier ne peut exiger d’honoraires. Mais là encore, rien ne l’empêche de porter
l’affaire auprès des tribunaux qui évalueront l’étendue du préjudice subi et
pourront accorder des dommages-intérêts.
Les mandats prévoient d’ailleurs généralement le versement de dommages-intérêts
quand le vendeur refuse finalement de signer l’acte authentique alors que toutes
les conditions ont été acceptées par l’acheteur.
Dernière précision : l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission quand, à
la suite d’un congé pour vendre, le locataire exerce son droit de préemption.
Faut-il faire appel à un agent immobilier ?
Le premier réflexe d’un propriétaire qui cherche à vendre un logement est
souvent de se passer d’un intermédiaire. Pourquoi payer une commission quand on
peut soi-même passer une petite annonce et faire visiter le bien?... Dans la
pratique, la vente d’un logement n’est pas une sinécure, surtout quand on n’y
habite pas : il faut réceptionner les appels téléphoniques des personnes
intéressées, distinguer les simples curieux des acheteurs potentiels, passer du
temps à faire visiter... Sans compter les problèmes légaux qui peuvent se poser
au moment où il faudra passer à la concrétisation de l’avant-contrat. D’une
façon générale, à moins de disposer de beaucoup de temps, mieux vaut faire appel
à un intermédiaire qui prendra en charge toutes ces taches. D’autant plus que
les professionnels disposent d’outils de prospection efficaces, qui ne sont pas
toujours à votre portée, et que le prix des petites annonces n’est pas
négligeable pour un particulier.
